|
|
|
|
                   หลักการบริหารและการจัดการ ขอบเขตการให้บริการของ " บริษัท" ตามสัญญาว่าจ้างการบริหารการจัดการ
การให้บริการภายในอาคารชุดเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบโดยตรงของบริษัทฯ ที่จะต้องให้บริการต่าง ๆ ได้แก่ นิติบุคคลอาคารชุด ท่านเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย โดยมีหน้าที่และความรับผิดชอบดังนี้ 1. จัดทำกฏระเบียบต่างๆเพื่อใช้ในอาคารชุดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการอาคารชุดและ/หรือที่ประชุมเจ้า ของร่วมและ/หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดอาทิเช่นระเบียบการอยู่อาศัยร่วมกันภายในอาคารชุดระเบียบการ ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และระเบียบการเข้าตกแต่งต่อเติมห้องชุด เป็นต้น 2. ดูแล ควบคุมการใช้สิทธิประโยชน์ห้องชุด การใช้ทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆของเจ้าของ เจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย ให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด กฏระเบียบ ข้อบังคับของอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด 3. ดูแล บำรุงรักษา ซ่อมแซม และพัฒนาปรับปรุงทรัพย์สินส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในอาคาร ชุดให้อยู่ในสภาพที่ดีตลอดเวลา 4. จัดซื้อ/จัดหา วัสดุอุปกรณ์ทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้การบริหารการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปด้วยความ เรียบร้อย และให้บริการแก่ เจ้าของร่วม บริษัทฯ เป็นผู้ดำเนินการจัดซื้อ/จัดหาวัสดุ อุปกรณ์ และทรัพย์สินที่จำเป็น โดยผ่านการอนุมัติค่าใช้จ่ายดังกล่าว จากคณะกรรมการอาคารชุด และ/หรือที่ประชุมเจ้าของร่วม และ/หรือ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด 5. ควบคุม ดูแล และดำเนินการให้กรณีที่เกิดข้อขัดแย้ง หรือข้อพิพาทเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง 6. การติดต่อว่าจ้างบุคคลภายนอก เพื่อบริการซ่อมแซม หรือพัฒนาปรับปรุงอาคารชุดในส่วนสำคัญ ซึ่งจะต้องเสีย ค่าใช้จ่ายสูง พร้อมทั้งควบคุมการปฏิบัติงานให้เป็นไปโดยเรียบร้อย ทั้งนี้ โดยจะต้องได้รับอนุมัติจากผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดก่อน 7. จัดทำรายการทรัพย์สินส่วนกลาง วัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดให้ครบถ้วน และบันทึกรายการเปลี่ยน แปลงต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้ตัวแทนนิติบุคคลอาคารชุดตรวจสอบได้ตลอดเวลา 8. ให้บริการแก่เจ้าของร่วม เกี่ยวกับงานระบบต่าง ๆ ภายในห้องชุด เช่น ไฟฟ้าและน้ำประปา เป็นต้น ติดต่อและ ประสานงานกับบุคคลภายนอกและให้บริการอื่น ๆ ที่จำเป็นหรือเมื่อได้รับการร้องขอ 9. พิจารณาแบบแปลนการตกแต่งต่อเติมห้องชุดเพื่อให้เป็นไปตามกฏระเบียบข้อบังคับและกฏหมายอาคารชุด และ/หรือกฏหมายอื่น ๆ
บริหารนิติบุคคลอาคารชุดติดต่อประสานงานรับเรื่องและการดูแลรักษาระบบต่างๆภายในอาคารชุดให้ เป็นไปด้วยความเรียบร้อย "บริษัท" จะจัดเตรียมบุคลากรที่มีประสิทธิภาพ มีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการ นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผ่านการฝึกอบรมเป็นอย่างดีมาให้บริการแก่นิติบุคคลอาคารชุดและนอกจากนี้ "บริษัท" ยัง ได้วางแผนการปฏิบัติงานของบุคลากรตำแหน่งต่าง ๆ และควบคุมการปฏิบัติงานเพื่อให้เป็นไปตามนโยบายของ "บริษัท" และนิติบุคคลอาคารชุดฯ ดังนี้ 1. บุคคลากรในการปฏิบัติงานให้แก่นิติบุคคล "บริษัท" แบ่งออกเป็น 2 ส่วนตามความจำเป็นและความเหมาะสม ดังนี้ ส่วนที่ 1 พนักงานที่ปฏิบัติหน้าที่ให้กับอาคารชุด โดยประจำ ณ บริษัท และบริษัทเป็นผู้รับผิดชอบค่า ใช้จ่าย (เงินเดือน,โบนัส,และสวัสดิการต่าง ๆ ) คือ
ส่วนที่ 2 พนักงานที่ปฏิบัติหน้าที่ประจำอาคาร ณ อาคารชุดตามความเหมาะสม ซึ่งเบิกจ่ายค่าจ้าง เงินเดือน โบนัส สวัสดิการ หรือเหมาจ่ายตามตำแหน่ง โดยบริษัทรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด ได้แก่
2. การพิจารณาคัดเลือกบุคลากรที่มีประสบการณ์และความรู้ความสามารถในตำแหน่งต่าง ๆ ตาม ความเหมาะสมเพื่อปฏิบัติงาน ณ อาคารชุด อาทิเช่น
3. มอบหมายงานและกำหนดความรับผิดชอบของพนักงานในตำแหน่งต่าง ๆ และวางแผนการปฏิบัติงานประจำ วัน ประจำสัปดาห์ และ/หรือประจำเดือน เป็นต้น 4. จัดทำแบบฟอร์มรายการปฏิบัติงานของพนักงานเพื่อส่งให้ฝ่ายที่เกี่ยวข้องทราบอาทิเช่นรายงานการปฏิบัติงาน ของผู้จัดการอาคาร รายงานทางการบัญชีและบัญชีรายงานการปฏิบัติงานและตรวจเช็คของช่างประจำอาคาร รายงานการปฏิบัติงานของพนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงานรักษาความสะอาด และอื่น ๆ 5. จัดทำกฏระเบียบ เพื่อให้พนักงานปฏิบัติงานอย่างเคร่งครัด อาทิเช่น ระเบียบเกี่ยวกับเวลา การปฏิบัติงาน ระเบียบการแต่งกาย ระเบียบการลา และระเบียบอื่น ๆ 6. ตรวจสอบและควบคุมการปฏิบัติงานของพนักงานประจำอาคารชุด เพื่อให้การปฏิบัติงานเป็นไปตามมแผนงาน ที่กำหนดไว้ พร้อมทั้งให้การช่วยเหลือแนะนำเกี่ยวกับการปฏิบัติหน้าที่และแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น ชมเชย ให้รางวับเมื่อพนักงานปฏิบัติหน้าที่สมบูรณ์ และลงโทษตามความเหมาะสมเมื่อทำผิด 7. จัดอบรม/สัมมนา พนักงานอย่างต่อเนื่องเพื่อเพิ่มพูนความรู้และแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเกี่ยวกับการจัดการ การพัฒนา และความก้าวหน้าเกี่ยวกับอาคารชุด เทคนิคในการเจรจา และมนุษย์สัมพันธ์ การแก้ไขปัญหา ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น และเพิ่มพูนความรู้เรื่องด้านภาษาต่างประเทศ
บริหารการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด งานที่เกี่ยวกับบัญชี/การเงิน และการเร่งรัดจัดเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ เพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีดังนี้ 1. วางระบบบัญชี/การเงิน และความคุมการดูแลการปฏิบัติงานของฝ่ายบัญชี/การเงิน และการเร่งรัดจัดเก็บให้ ปฏิบัติตามแนวทางที่ได้วางไว้ 2. จัดเตรียมเอกสารด้านบัญชี/การเงิน อาทิเช่น ใบเสร็จรับเงิน ใบแจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ใบสำคัญรับ และ ใบสำคัญจ่าย เป็นต้น 3. จัดทำงบประมาณค่าใช้จ่ายประจำปี สำหรับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ค่าใช้จ่าย ๆ ที่เกิดขึ้น สมดุลกับรายรับ และนำเสนอต่อคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติ
การบริหารการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด นอกจากงานประจำภายในอาคารชุดที่ฝ่ายจัดการ จะต้อง ดำเนินการดู๔และและให้บริการแก่เจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยแล้ว ยังมีงานหลายด้านที่จำเป็นต้องใช้บริการของ บุคคลภายนอกเข้ามาดำเนินการ โดยบริษัทจะเป็นผู้ติดต่อและเปรียบเทียบข้อเสนอ เงื่อนไข และราคาจากบุคคล ภายนอก ที่มีความสามารถและน่าเชื่อถือ พร้อมทั้งต่อรองราคาและเสนอต่อคณะกรรมการจัดการนิติบุคคล อาคารชุดฯ เพื่อพิจารณาอนุมัติต่อไป เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว " บริษัท " จะเป็นผู้ตรวจสัญญาบริการต่าง ๆ เพื่อ ให้คณะกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดลงนามต่อไป เพื่อให้การบริการของบุคคลภายนอกเป็นไปตาม สัญญาบริการที่ได้ทำไว้กับอาคารชุด "บริษัท" มีหน้าที่ในการควบคุมดูแลการฏิบัติงานของบุคคลภายนอกดังกล่าว อย่างเคร่งครัด เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขและข้อสัญญาบริการการให้บริการของบุคคลภายนอก ได้แก่ 1. การบริการดูแลรักษาความสะอาด "บริษัท" จะควบคุมการปฏิบัติหน้าที่ของพนักงานอย่างใกล้ชิด ตรวจสอบความสะอาดของพื้นที่ส่วนกลางเพื่อให้ ได้รับการดูแลและทำความสะอาดอย่างดีและถูกต้องตามหลักการอีกทั้งควบคุมการปฏิบัติงานของบุคลากร เพื่อ ให้เป็นไปตามเงื่อนไขของข้อสัญญา 2. การบริการรักษาความปลอดภัย "บริษัท" จะจัดให้มีการรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง โดยพนักงานรักษาความปลอดภัย มีหน้าที่ตรวจสอบการ ผ่านเข้า-ออกของบุคคล และยานพาหนะ มีการบันทึกและทำรายงานเกี่ยวกับการปฏิบัติหน้าที่และเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นต่อ "บริษัท" และนิติบุคคลอาคารชุด "บริษัท" จะควบคุมดูแลการปฏิบัติงานของพนักงานรักษาความ ปลอดภัย ให้ปฏิบัติหน้าที่โดยเคร่งครัด เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญา 3. การบำรุงรักษาลิฟท์ "บริษัท" จะจัดให้มีการดูแลรักษาลิฟท์ให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ดีอยู่เสมอ อีกทั้งดูแลควบคุมการตรวจเช็ค บำรุง รักษาให้เป็นไปตามเงื่อนไขของช้อสัญญา เพื่อให้ลิฟท์สามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพตลอดเวลาและยึด อายุการใช้งานรวมทั้งควบคุมการซ่อมแซม กรณีเกิดการชำรุดเสียหาย 4. การประกันภัยอาคารชุด "บริษัท" จะเป็นผู้ติดต่อประสานงานในการประกันภัยอาคารชุดเกี่ยวกับอัคคีภัย ภัยเปียกน้ำ ภัยฟ้าผ่า และภัย จากลมพายุ เป็นต้น โดยพิจารณาคัดเลือกบริษัทผู้รับประกันที่มีความมั่นคงและมีความรับผิดชอบสูงในการชด ใช้ค่าสินไหมทดแทนเมื่อเกิดความเสียหายแก่อาคารตามเงื่อนไขของกรมธรรม์ ให้คำปรึกษาแก่เจ้าของห้องชุด เป็นกรณีพิเศษ หากมีความประสงค์จะทำกรมธรรม์เพิ่มสำหรับห้องชุด 5. การบริการกำจัดปลวกแมลง "บริษัท" ทำการควบคุมดูแล การบริการกำจัดปลวกแมลงให้เป็นไปตามเงื่อนไขของข้อสัญญาอย่างต่อเนื่องและ มีประสิทธิภาพ 6. การบริการดูแลห้องออกกำลังกาย เพื่อให้ท่านเจ้าของร่วม สามารถใช้ห้องออกกำลังกายได้ในเวลาที่เกิดให้บริการ "บริษัท" จะบำรุงรักษาห้องออก กำลังกาย ทำความสะอาด ตรวจสอบอุปกรณ์ออกกำลังกาย และซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพปกติ เพื่อความปลอด ภัยของผู้ใช้อุปกรณ์ออกกำลังกาย 7. งานระบบต่าง ๆ เพื่อให้การใช้ประโยชน์จากระบบต่าง ๆ ภายในอาคารชุดของเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยเป็นไปด้วยดี ไม่มีอุปสรรค หรือเหตุขัดข้อง อันจะยังความพอใจให้กับเจ้าของร่วม และผู้พักอาศัยทุกท่าน ซึ่งมีผลให้การปฏิบัติงานเป็นไปอย่าง ราบรื่น ซึ่งปกติได้จัดให้มีช่างประจำอาคารคอยปฏิบัติหน้าที่ประจำในการตรวจเช็ค บำรุงรักษา และแก้ไขงาน ระบบต่าง ๆ เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา และอุปกรณ์ดับเพลิง ฯลฯ โดย ฝ่ายจัดการควบคุมดูแลอย่างใกล้ชิดให้ คำแนะนำช่วยแก้ไขปัญหาและฝึกอบรมเพื่อเพิ่มพูน ความรู้ความสามารถยิ่งขึ้น ในกรณีทีนิติบุคคลอาคารชุดได้ ว่าจ้างให้บุคคลภายนอก เป็นผู้ดำเนินงานให้บริการดูแลบำรุงรักษางานระบบต่าง ๆ ภายในอาคารชุด "บริษัท" จะควบคุม ดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของบุคคลภายนอกดังกล่าว เพื่อให้อุปกรณ์ ต่าง ๆ อยู่ในสภาพที่ใช้การได้ดี ตลอดเวลา 8. งานกฏหมาย - ให้คำปรึกษา แนะนำข้อกฏหมายและวิธีการแก้ปัญหาต่าง ๆ ในส่วนที่เกี่ยวกับพระราชบัญญัติ อาคารชุด หรือกฏหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง - ให้คำปรึกษา แนะนำเกี่ยวกับนิติกรรมของคู่สัญญา - ให้คำปรึกษาแนะนำเกี่ยวกับ ภาษีอากรและปัญหากฏหมายทั่วไปที่เกี่ยวกับอาคารชุด ในกรณีที่จำเป็น "บริษัท" จะว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาทางกฏหมายภายใต้ความเห็นชอบและค่าใช้จ่ายของ "นิติบุคคลอาคารชุด" เพื่อให้ดำเนินการใด ๆ ทาง กฏหมายตามที่จำเป็น ได้แก่ ความฟ้องร้อง ดำเนินคดี เพื่อรักษาผลประโยชน์ ของนิติบุคคลอาคารชุดและต่อสู้คดีในกรณีที่อาคารชุดถูกฟ้องร้อง
เพื่อให้การบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ฝ่ายจัดการโดย "บริษัท" มีหน้าที่ใน การจัดให้มีประชุมต่าง ๆ ดังนี้ 1. จัดให้มีประชุมใหญ่สามัญประจำปีแต่ละปี โดยมีจุดประสงค์ดังนี้ รายงานให้เจ้าของร่วมทราบถึงผลการดำเนินงานของคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดและ ฝ่ายจัดการฯ ในรอบปีที่ผ่านมา ตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม ที่ประชุมคณะกรรมการควบคุมการจัด การนิติบุคคลอาคารชุด และ/หรือตามที่ฝายจัดการฯ ได้ดำเนินการตามสมควร โดยผ่านความเห็นชอบของคณะ กรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด รายงานสถานะการเงิน การรับ-จ่ายเงินของนิติบุคคลอาคารชุด ในรอบปีที่ผ่านมาและเสนองบประมาณประจำปีสำหรับปีต่อไป เพื่อให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณารับรอง และอนุมัติ เลือกตั้งคณะกรรมการควบคุมการบริหารงานอาคารชุด หากครบวาระ ชี้แจงปัญหาของอาคารชุดที่ เกิดขึ้นในรอบปีที่ผ่าน เพื่อร่วมกันพิจารณาหาทางแก้ไขให้สมาชิกทุกท่านแสดงความคิดเห็น ชี้แนะ และ/หรือแจ้ง ข้อขัดข้องต่าง ๆ เพื่อหาทางแก้ไขเปิดโอกาสให้สมาชิกได้ร่วมสังสรรค์ สนทนาแลกเปลี่ยนความคิดเห็นและเพิ่ม ความความรู้จักสนิทสนมกันมากขึ้น เสนอแผนการดำเนินการ และ/หรือการพัฒนาปรับปรุงอาคารชุดฯ ทรัพย์สิน ส่วนกลาง เพื่อให้เจ้าของร่วมพิจารณาและอนุมัติ 2. จัดการประชุมใหญ่วิสามัญ จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม หากมีเหตุจำเป็นเร่งด่วนจำต้องอาศัยมติของเจ้าของร่วม อาทิเช่น การเปลี่ยนสภาพ ภายนอกอาคาร การจัดจำหน่าย จัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ของอาคารชุดและ/หรือซ่อมแซมอาคาร ที่เกิด การเสียหายมาก หรือเร่งด่วน ฯลฯ ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติและ ข้อบังคับของอาคารชุด 3. จัดการประชุมคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด จัดให้มีการประชุมคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นประจำรายเดือน และ/หรือตามที่ที่ ประชุมคณะกรรมการกำหนด ตามความเหมาะสม เพื่อร่วมกันพิจารณา และแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น หรือ พิจารณาการดำเนินการต่าง ๆ เพื่อประโยชน์สุขในการอยู่อาศัยร่วมกันของเจ้าของร่วม และผู้พักอาศัย รวมทั้ง รายงานสถานะการเงินของอาคารชุด ให้คณะกรรมการได้รับทราบตลอดเวลา นอกจากการจัดประชุมดังกล่าว ข้างต้นแล้ว ฝ่ายจัดการฯ โดยบริษัทฯ รับผิดชอบในการจัดเตรียมสิ่งต่าง ๆ ดังต่อไปนี้ - กำหนดวันและเวลาและสถานที่ในการจัดประชุม - ออกหนังสือเชิญประชุมล่วงหน้าตามกำหนดเวลา เพื่อให้เจ้าของร่วม/กรรมการทราบล่วงหน้า - กำหนดวาระการประชุมที่สำคัญ และตามความเหมาะสมของนิติบุคคลอาคารชุดฯ และความเห็นชอบของ คณะกรรมการและ/หรือเจ้าของร่วม - จัดเตรียมเอกสารประกอบการประชุมต่าง ๆ - จัดสิ่งอำนวยความสะดวกและสิ่งจำเป็นสำหรับการประชุม - จัดทำบันทึกรายงานการประชุม /สรุปผลการประชุมในสาระสำคัญ แจ้งให้คณะกรรมการ และสมาชิกทุกท่าน ทราบ และเพื่อให้ที่ประชุมครั้งต่อไปพิจารณารับรอง
เพื่อให้เจ้าของร่วมได้ทราบผลการดำเนินงานของฝ่ายจัดการฯ ในการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด "บริษัท" จะจัดเตรียมเสนอรายงานประจำเดือนต่าง ๆ ให้ทราบ อาทิเช่น - รายงานผลการบริหารและการปฏิบัติงานต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด และอาคารชุด - รายงานสถานะทางกาเงิน รายรับ-จ่ายประจำเดือน - รายงานยอดค้างชำระค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน และผลการดำเนินการติดตามทวงถาม - รายงานการพัฒนาปรับปรุงแก้ไขทรัพย์สินส่วนกลาง - รายงานเหตุการณ์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องและเป็นประโยชน์ต่อาคารชุด และนิติบุคคลอาคารชุด
สถานที่ติดต่อกับบริษัท บริษัท โปร พร็อพ แมนเนจเมนท์ (ไทย) จำกัด อาคารลิเบอร์ตี้ พลาซ่า 1000/142 , ซอยทองหล่อ ,ถนนสุขุมวิท 55 แขวง/เขต วัฒนา กรุงเทพมหานคร 10110 ประเทศไทย โทร. : (662) 3917446-8 , โทรสาร : (662) 3917449 E-mail : account@clickta.com
|
